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你真的了解房地產嗎？你知道炒房能賺多少錢嗎？

從2006年的每平米3000元左右，全國房地產均價上漲至2016年的7500元左右，10年間累計實現了133%的收益。同期，滬深300指數的收益率大概為270%左右。同時，另一個事實是，中國家庭一半以上的資產以房產的形式存在。這意味著什么？與中國人最密切相關的投資品是房地產。

本書帶你撥開重重迷霧，放眼美、日、德等大視角，告訴你中國的房地產泡沫是否存在，中產階級財富會不會逃亡，底特律現象會不會重演……從經濟學、歷史學、社會學角度考量中國的房地產問題，讓你真正讀懂中國房地產，讀懂中國經濟。

趙李南，“考拉看看”簽約財經作家，大家財富俱樂部創(chuàng)始人之一，八年投資經驗。長期致力于宏觀經濟、證券業(yè)和房地產業(yè)的投資研究，是謹慎的價值投資者。信仰道家哲學和卡爾·波普的科學證偽主義。擅長通過實證分析與邏輯推理尋找市場定價錯誤，發(fā)掘投資機會。

目錄

序幕　與泡沫共舞

第一章 房市泡沫很大 …………………………………………………………………… 003

第一節(jié) 所有人都在賺錢 ……………………………………………………… 003

第二節(jié)　是不是泡沫 … ………………………………………………………… 006

第三節(jié)　中產階級究竟會不會被套牢 …………………………………… 013

第四節(jié)　如何拯救我們的財富 ……………………………………………… 014

第五節(jié)　非泡沫理論的批判 … ……………………………………………… 017

第二章 探究房價本質的邏輯 … ……………………………………………………… 047

第一節(jié)　認識這個世界 ………………………………………………………… 047

第二節(jié)　房地產二重性 ………………………………………………………… 048

第三節(jié)　人的沖動與約束 ……………………………………………………… 050

第四節(jié)　從現象到本質的證據 ……………………………………………… 051

第一部分　影響房地產價格的因素實證分析

第三章 背景——不同的20世紀 …………………………………………………… 057

第一節(jié)　工業(yè)革命與人口爆炸 ……………………………………………… 058

第二節(jié)　農業(yè)效率進步與城鎮(zhèn)的吸引力 ………………………………… 059

第三節(jié)　兩次世界大戰(zhàn) ………………………………………………………… 067

第四節(jié)　本章小結 … ……………………………………………………………… 070

第四章 美國房地產百年史 …………………………………………………………… 073

第一節(jié)　概　述 …………………………………………………………………… 073

第二節(jié)　二戰(zhàn)后的暴漲 ………………………………………………………… 074

第三節(jié)　世紀之交的暴漲 ……………………………………………………… 077

第四節(jié)　明斯基時刻 … ………………………………………………………… 083

第五節(jié)　影響因素總結 ………………………………………………………… 085

第五章 日本戰(zhàn)后房地產史 …………………………………………………………… 087

第一節(jié)　概　述 …………………………………………………………………… 088

第二節(jié)　1945～1955年 ………………………………………………………… 092

第三節(jié)　1955～1970年前后 … ……………………………………………… 093

第四節(jié)　1970年前后～1991年 ……………………………………………… 095

第五節(jié)　明斯基時刻 … ………………………………………………………… 104

第六章 不同的德國 … ……………………………………………………………………… 109

第一節(jié)　概　述 …………………………………………………………………… 110

第二節(jié)　德國為什么不同 ……………………………………………………… 112

第三節(jié)　14～65歲人口占比之謎 …………………………………………… 120

第四節(jié)　本章小結 … ……………………………………………………………… 123

第七章 新世紀各國的一致性 … ……………………………………………………… 125

第一節(jié)　利率下行 … ……………………………………………………………… 127

第二節(jié)　全球性泡沫破滅 ……………………………………………………… 133

第二部分　中國房地產業(yè)發(fā)展趨勢

第八章 背景：20世紀三大因素在中國 … ……………………………………… 137

第一節(jié)　二戰(zhàn)后的重建 ………………………………………………………… 137

第二節(jié)　人口增長導致產能的過剩 … …………………………………… 146

3

第三節(jié)　存在隱憂的城市化 … ……………………………………………… 152

第四節(jié)　小　結 …………………………………………………………………… 171

第九章 總供求、貨幣和投機 … ……………………………………………………… 173

第一節(jié)　吊詭的深圳 … ………………………………………………………… 175

第二節(jié)　基本面因素無法解釋房價 … …………………………………… 176

第三節(jié)　貨幣現象只能解釋一部分的房價 … ………………………… 179

第四節(jié)　投機是一切的根源 … ……………………………………………… 184

第五節(jié)　再論深圳房地產的總供求 … …………………………………… 186

第六節(jié)　為何住房擁有率在下降 …………………………………………… 190

第十章 房價的未來 … ……………………………………………………………………… 195

第一節(jié)　貨幣及匯率 … ………………………………………………………… 195

第二節(jié)　投機因素 … ……………………………………………………………… 222

第三節(jié)　泡沫的隨機性 ………………………………………………………… 222

第四節(jié)　未來的不可預測性 … ……………………………………………… 224

第五節(jié)　集體行為改變的猜測 ……………………………………………… 225

第六節(jié)　房價的未來 … ………………………………………………………… 227

后 記 … ……………………………………………………………………………………………… 233

附一：美國房地產數據概要 ………………………………………………………… 237

附二：日本房地產數據概要 ………………………………………………………… 241

附三：德國房地產數據概要 ………………………………………………………… 246

附四：中國主要城市房地產數據 ………………………………………………… 250

參考文獻 ………………………………………………………………………………………… 253

書評一：

房地產的泡沫會不會破滅

文/馬玥

《中國的房地產業(yè)向何處去》，是國內第一部從美、日、德等國家的大歷史視角下看待中國的房地產問題的書，泡沫是否存在？中產階級財富會不會消亡？底特律現象會不會重演。本書綜合從社會學、歷史學和經濟學的三個視角下審視中國的房地產業(yè)。又從全球范圍內著眼，通過全球近百年的房地產發(fā)展史過程中曾經出現過的現象，總結出房地產市場的運行規(guī)律。

從2006年的每平米3000元左右，全國房地產均價上漲至2016年的7500元左右，10年間累計實現了133%的收益。同期，滬深300指數的收益率大概為270%左右。乍一看，買房并未賺多少，但是房地產大概有3倍左右的杠桿，如此算來，炒房的實際收益為133%*3=400%，折合年復利匯報率為17.46%，意思就是，你的資本回報率在這10年間可以超過84%的上市公司的資本回報。同時，另一個事實是，中國家庭一半以上的資產以房產的形式存在。這意味著什么？與中國人最密切相關的投資品是房地產。

在本書的邏輯方面，作者擅長利用邏輯來處理問題，通過演繹邏輯去檢驗廣泛流行的觀點是否正確。有很多研究房地產價格的最后歸因竟然是房價高是由于地價高，這樣的結論仍然是停留在表面的。在本書中，作者并未著重區(qū)分地價與房價，因為這兩者本質上其實是同一種東西。按照數學公式計算，房價=地價+建筑成本+建筑商利潤+財務費用+其他費用。其中的建筑成本、建筑商利潤、財務費用和其他費用在房價構成中都是占小頭，地價占大頭。原因是伴隨著技術的進步，建筑成本長期穩(wěn)定，并不是主要影響房地產價格的因素。而土地價格與房地產價格呈現高度一致性，也有文獻在實證分析究竟是地價影響房價還是房價影響地價。作者認為對該兩者做格蘭杰因果關系檢驗并沒有太大的意義。A與B相關，有三種情況，1.A是B的原因；2.B是A的原因；3.A與B是C或者C/D/E……的結果。房價與地價相關，是因為需求、供給和金融因素同時在影響房價與地價。即A與B是C或者C/D/E……的結果，而不是A是B的原因。

再比如不少學者人為中國的城市化率剛剛超過了50%，這在全世界范圍內看都是很低的水平。所以，按照這個邏輯得出了中國的城市化還有非常大的空間，未來仍有3億農民需要進城，這構成了巨大的住宅需求。大部分學者依據的是城市化進程的“納瑟姆曲線”，這個好比每個中國人小時候都讀過的寓言故事——刻舟求劍。我們對待這城市化進程一個現象，不能直接套用這個理論。

同樣的是，對于廣泛流行的一線城市房價會永遠上漲這樣的結論，作者也是持有懷疑態(tài)度的。如果這個結論是對的，就應該在2016年之前，一線城市的房價漲幅就要比全國的房價漲幅大，但是，實際觀察的結果并不是這樣。一線城市的房價表現出來的情況是彈性大，即上漲的時候漲幅超過全國均值，而下跌的時候其跌幅也超過全國的均值。同期，我們觀察日本和美國的情況也是這樣的。流行的觀點并不一定是正確的，需要通過嚴謹的演繹邏輯去分析，需要有多個樣本觀察到的數據去作為證據。

在本書的實證方面，作者喜歡利用數據和圖表去描述現象，本書全書將近200張圖表，作者利用這兩百張圖表勾勒出了全球視角下的中國房地產現象。很多時候，在社會學領域，我們的通用語言并不能夠十分精準的描述客觀現象，而統計數據在這方面的能力要比我們的語言強的太多。這個最典型的例子就是確定日本房地產泡沫的時間范圍，作者對泡沫的定義有兩條：第一，就是脫離了實際需求的價格上漲是泡沫；第二，泡沫之后的市場在接下來跌回到原來的水平，只要有泡沫就一定會跌。如果價格處于永遠上漲的階段，不會跌，那即便是漲幅再大也不是泡沫。通過日本的真實土地價格指數，日本2015年的地價與日本1962年的地價相同，就此，我們可以確認的是日本的房地產至少在1962年之前不存在泡沫。日本的房價在1962年~1992年整整三十年的時間里一直上漲，足以見得房地產市場會產生超長期的泡沫。

立足中國，根據作者的觀點我們現在的房地產市場正處于一個泡沫當中，但預測這個泡沫何時破滅卻是沒有人能夠實現的。本質上，房地產市場是一個復雜系統，人類目前的科學積累都是解決了簡單系統和概率系統的一些預測性問題，而對復雜系統目前的研究尚處于初步階段。因此，預測這個復雜系統未來的演化十分的困難。作者也承認預測這個拐點超出他的能力范圍。但作者給出了這樣的建議：“大多數的中國投資者基本不看央行的數據，所以央行公布的M2數據相當于一個范圍內比較窄的消息，聰明的投資者一定要時刻關注這個增速，如果M2的增速下行至了與經濟增速持平或者更低的水平，那么，這絕對是一個危險的信號?！?

諾亞說過：“預測什么時候發(fā)洪水不重要，關鍵是要造好方舟?！?

書評二：

《中國的房地產業(yè)向何處去》的大歷史視角

文/馬玥

大歷史這個方法是黃仁宇先生最為擅長的分析問題的方法，黃仁宇先生的《萬歷十五年》作為典型代表，將中國上千年的封建帝國歷史權力斗爭都濃縮在了萬歷十五年。同樣的方法，本書的作者也利用了這樣的一個大歷史視角去發(fā)掘推動房價上漲和下跌的背后的邏輯是什么。

對于為何要使用大歷史方法，這與中國的一個經典故事——盲人摸象有關。盲人摸象講了一個困擾西方哲學界上千年的問題就是“歸納法缺陷”，迄今為止人類所有的知識都是依靠歸納實現的，但是從嚴格的邏輯演繹的角度，歸納并非是完美的。直至卡爾·波普提出了“科學證偽主義”這個問題才告一段落。在實踐的過程中，一個理論的產生必然要觀察大量的現象，通過現象去探索現象背后的規(guī)律在哪里。特別是對應到社會學科上，無論是社會學、歷史學還是經濟學，如果僅僅歸納一小段的歷史，那么不免就產生了盲人摸象式錯誤。作者在書中舉了一個經濟學泰斗——格里高利·曼昆的一篇論文（《THE BABY BOOM, THE BABY BUST,AND THE HOUSING MARKET》）的例子，這個例子雖然有事后諸葛亮的嫌疑，但是在其中還是很有借鑒意義的。。曼昆在此文中構建了房地產需求模型，以此來預測房價，得出的結論是：由于生育低谷的一代人正在步入買房的年紀，90年代美國住房需求增長在會比過去50年間的緩慢得多，如果歷史的住房需求與住房價格的關系在未來不發(fā)生改變，真實的房價會在未來20年大幅下跌。當然，曼昆做出這個結論的前提就是“歷史的住房需求與住房價格的關系”這個不要改變。因為美國人口調查局會每間隔十年去系統的調查美國所有家庭的收入與支出的情況，曼昆根據調查數據制作了買房支出與年齡的關系，并進行了歷史檢驗，曼昆數據回測的期間是20世紀50年代初至20世紀80年代末，跨了將近三十年的數據期間。在經濟學領域，跨期三十年以上的數據實證區(qū)間并不多見。即便是這樣，最終預測還是錯了。

作者引用的另外一個人是《房地產周期百年史——1830—1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價值》的作者霍默·霍伊特，其觀察了100年的芝加哥土地的價格史，有這樣的一段評論：“單是人口的急劇增長自身并不能導致土地繁榮，一方面，并非人口數量增長便會引起土地價值也快速增加。因為，根據人口數據，在1845年、1862年、1897年、1898年、1909年和1910年芝加哥人口有顯著的增長，土地價值卻沒有特別升高。另一方面，在1873年和1892年土地繁榮之前，城市人口穩(wěn)定增長，沒有在任何一年有意外的人口潮涌入城市?！币虼耍匆粋€問題，我們要盡量的看的歷史時間更長，這樣我們不會把我們的分析框架局限在幾個因素里，我們盡量的多考慮這個框架之外的因素，拉長歷史是一個非常好的方法。

另外一個避免盲人摸象式錯誤的方法就是，去選取多個樣本。作者本身在探討的是中國房地產，但是本書詳細分析的主要國家就有四個，涉及的國家則多達幾十個。通過橫向的去分析問題，更為能夠明確房地產價格背后的推動力是什么。作者在分析德國與西班牙房地產的對比分析堪稱這一使用的經典。這個對于區(qū)分房價因素究竟是利率因素還是投機因素提供了一個有力的證據。雖然利率和投機這兩個是一對孿生兄弟，但背后的最關鍵因素仍然還是投機。由于德國和西班牙同屬于歐盟成員，歐盟成員內部統一遵循的是歐洲央行統一的貨幣政策，內部的貨幣也是完全統一的，故德國和西班牙擁有相同的利率，但是兩國的房價走勢卻完全不同。2000年—2006年，德國的真實房價指數漲幅為-12.07%，而西班牙的真實房價指數漲幅為103.82%。在相同的利率的情況下，房價的漲幅不同。而在這之后的西班牙房地產崩盤也證實了西班牙房價如此大的漲幅是泡沫（即反饋環(huán)）導致的。

本書作者對上述兩個方法運用得當，整體的研究邏輯嚴謹。但是，我們的世界是復雜的，人的智力因素也是有限的，我們只能說從更好的方面出發(fā)，并不能夠實現完美。雖然說，通過大歷史、多樣本的方式能夠降低出現盲人摸象錯誤的概率，但是，這個錯誤仍然是不可避免的。人類不算的發(fā)現錯誤，糾正錯誤，才能夠實現人類社會的整體進步。

立足中國，根據作者的觀點我們現在的房地產市場正處于一個泡沫當中，但預測這個泡沫何時破滅卻是沒有人能夠實現的。本質上，房地產市場是一個復雜系統，人類目前的科學積累都是解決了簡單系統和概率系統的一些預測性問題，而對復雜系統目前的研究尚處于初步階段。因此，預測這個復雜系統未來的演化十分的困難。作者也承認預測這個拐點超出他的能力范圍。但作者給出了這樣的建議：“大多數的中國投資者基本不看央行的數據，所以央行公布的M2數據相當于一個范圍內比較窄的消息，聰明的投資者一定要時刻關注這個增速，如果M2的增速下行至了與經濟增速持平或者更低的水平，那么，這絕對是一個危險的信號。”

諾亞說過：“預測什么時候發(fā)洪水不重要，關鍵造好方舟?！?